（地产股债回暖：银行按揭有放松 开发贷谨慎选择项目）
11月10日、11日，A股房地产板块指数拉出两个大阳线；债券市场上，地产债也整体回暖多数上涨。
地产股债暖意背后是房地产融资环境回暖，同时市场上流传着各个版本的“会议政策”。
“监管部门对房地产的政策肯定是有所松动的，但我们也一直没有见到相关文件。”11月11日，有华中地区股份行分行副行长对记者表示，该行对一手房的按揭贷款一直没有暂停；但对于开发贷的投放则较为谨慎，第一看城市，第二看地段。
因为当地过去三季度房价连续上涨，该城市的人民银行分支机构对每个月按揭放款有较严格的额度管控，该股份行分行副行长告诉记者，自10月和11月以来额度都有所放松。前几天，该行在内部发通知，年底加快对优质客户的营销；不过对开发贷态度依然审慎，尤其对出现流动性危机的几家房企。
从数据看，10月房地产贷款投放较9月大幅回升。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，房地产贷款开始改善，融资环境有所回暖，这得益于近期管理层相关表态有效稳定了市场预期，同时对金融机构短期过激行为进行校正，避免房地产信贷市场剧烈波动并伤及刚需与房企合理融资需求。
按揭有放松 开发贷慎选
“我们现在对房地产还是很谨慎，一有风吹草动我们就列入风险关注。但目前我们没有暂停开发贷，对于好的项目并非不支持，不过在态度上更‘审慎’。”11月11日，有江浙地区的股份行分行人士告诉记者。
对于房企开发贷的标准，上述江浙地区股份行分行人士表示，业务模式不清晰的房企业务不做、全国省份投资太多的房企也很谨慎，项目和地段一定要好，项目的“去化率”要比较强。
对于如何看地产项目的“去化率”，该股份行人士表示主要关注同一地区的其他楼盘项目的销售情况等可以对标的因素。
上述股份行分行副行长告诉记者，监管对于该股份行分行从去年到现在一直都有管控，要求按揭贷款和开发贷的占比“双降”，而且，今年以来总行控制的也很严格，开发贷额度是总行管控，此前，即使分行有项目，也没有额度。因为当地监管、总行两方面都没办法突破，今年以来，该行房地产贷款相关业务很少。
据了解，上述股份行分行所在的华中地区，近期当地政府部门也曾召集当地银行开会，因为当地房地产投资降幅太大，政府要求银行正确理解监管的政策，正确看待当前的市场。
“确实房地产行业出现了很多的问题，如果银行的贷款跟不上的话，也有可能问题会愈演愈烈，对当前市场影响比较大。政府还是希望稳房价、稳预期的。”该副行长认为。但是，房地产在总行的“一个大盘子”的控制下，由总行出台把控的方案，分行相对比较“被动”，能够根据市场的变动而变化的空间不大。
“额度和指标目前还有，但是很紧张。按揭贷款还欠了很多，没有放款，我们行对外称按揭也不怎么做了，虽然有额度，但是不能保证一定会放款。”上述江浙地区股份行分行人士表示，因为所在城市属于房价较为热的门城市，分行不仅要总行分配的额度，也要满足当地人民银行的要求——当地人民银行要求全市各家银行加起来累计的金额的增量不能超过某个额度，对于分行来说，两个标准都要满足。
央行首次单独发布个人住房贷款数据
11月10日，央行发布10月金融统计数据报告显示，其中，10月人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。分部门看，住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款增加4221亿元。
值得注意的是，此次央行发布了10月个人住房贷款统计数据，这也是央行史上首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
“与近几个月相比，居民中长期贷款新增规模保持了相对稳定，但居民中长期贷款占全部新增贷款的比重升至51.1%，为2020年10月以来的新高，说明近期按揭贷款政策有所调整，促进房地产市场平稳发展。”中国民生银行首席研究员温彬表示。
关于房地产贷款近期一直有不同版本的传言，记者并未得到官方确认。
此前，也有多位地方银行人士对记者表示，当地监管机构对金融机构在房贷额度方面已有所松动。10月底，多地人民银行分支机构和银保监局对当地银行进行了口头的指导，各地对房地产贷款额度方面有不同程度的松动。
中信建投首席经济学家黄文涛表示，居民贷款小幅回暖的原因：一方面由于去年同期基数偏低，另一方面在央行对房地产融资提出“两个维护”要求后，居民按揭贷款和房企融资有一定回暖。
预计融资环境回暖
与此同时，房地产债券市场也有积极信号。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。据了解，座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等多家公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
该座谈会被市场人士看作是房企融资环境趋暖的举动。座谈会后仅3天，保利发展、招商蛇口分别公告，将共计划发行50亿元中期票据。还有部分房企表示将在银行间市场注册发行债务融资工具。“预计未来房地产融资环境有望进一步回暖。”周茂华认为，对房地产监管政策的预判，不能非左即右，房地产‘房住不炒’、不将其作为刺激经济手段仍是主基调，各地还是积极落实“三稳”，就不能过热也不能过冷。
自9月以来，政策层面就多次提及，维护房地产市场的稳定。央行甚至一周内两度提及房地产：9月24日，央行货币政策委员会三季度例会提出，维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益；9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，重申“房住不炒”，同时要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
在10月15日央行举办的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜也强调，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。而房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
10月20日，国务院副总理刘鹤在2021年金融街论坛作书面致辞时表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
信达证券首席宏观分析师解运亮认为，当前房企基本面边际恶化，若政策面维持高压，地产行业存在暴露更大信用风险的可能。房贷已到超调后重新纠偏的时刻，政策面有稳住地产的必要。房贷是社融的重要组成部分，截至2021年第三季度，房贷余额占社融存量比例为16.7%。2017年后社融与房贷增速均有明显下行，但后者下降的更快，2021年9月，房贷余额增速5.26%，明显慢于10%的社融存量增速，对社融增速贡献更是跌至1%以下。
在解运亮看来，10月数据表明，央行正在积极落实金融委的最新要求，金融机构正在加快满足房地产合理资金需求，房地产贷款有望企稳，有利于帮助房地产业早日走出至暗时刻。
近期房地产信贷环境回暖，预计未来政策将如何实施？“接下来，房地产在防范潜在风险同时，还要促进其中长期健康发展，坚决遏制投机炒作，资产泡沫化，保护刚需与房企合理融资需求，同时引导和督促房企逐步改变加杠杆、铺摊子、粗放发展模式。”周茂华表示。
